TCE/MS constata baixa receita e descobre mansão de R$ 2,2 milhões com IPTU de terreno

Na radiografia que fizeram da cobrança e arrecadação tributária da Prefeitura, os auditores da 6ª Inspetoria Externa do Tribunal de Contas, além da constatação de que a cidade arrecada pouco, aponta uma série de distorções na base de cálculo, resultado da desatualização da planta genérica e do cadastro imobiliário, que são determinantes para este pífio desempenho financeiro obtido com o tributo. Sidrolândia, com 8.579 imóveis, hoje arrecada menos IPTU que Ivinhema (com 5.580 imóveis) e Rio Brilhante (onde há 7.491 imóveis cadastrados).

Este baixo desempenho financeiro (em torno de R$ 3 milhões de receita anual) decorre, na avaliação dos auditores de distorções que eles procuraram pontuar fazendo o registro fotográfico, localizando anúncio de vendas, para demonstrar que há casos gritantes de imóveis que pagam muito pouco imposto, alguns de alto padrão, bastante valorizados no mercado. Um dos casos emblemáticos apontados no relatório entregue à Prefeitura, é o de uma mansão na Rua Paraná colocada à venda por R$ 2,2 milhões.

A proprietária não fez (e nem a Prefeitura cobrou) atualização do cadastro do imóvel que continua registrado no setor tributário como dois terrenos (sem edificação) com 1.200 metros quadrados com valor venal de R$ 165.840,00, o mesmo valor de 240 metros, que a Corpal está vendendo num loteamento às margens da Rua Ponta Porã. O IPTU lançado é no valor de R$ 4.466,00 (2,5% do valor venal). Boa parte dos imóveis prediais da cidade, paga imposto como terreno, ou seja, este caso, não é exceção.

Se fosse aplicado como base de cálculo o valor venal de R$ 700 mil para a casa (31% do seu valor de mercado), o imposto seria 68% maior, chegaria a R$ 7 mil, já que neste caso a alíquota é de 1% (válido para imóveis prediais). Além da subavaliação, a desatualização cadastral aparece evidente em outro aspecto, praticamente não se fiscaliza a ampliação dos imóveis, gerando dupla perda de receita (de ISSQN sobre a construção e de IPTU menor).

No cadastro da Prefeitura, uma casa colocada à venda por R$ 495 mil, com 158 metros quadrados de área construída, consta com 89 metros quadrados, telha de cimento amianto, padrão popular, com valor venal de R$ 95.070,543 (19,20% do seu valor do mercado).

Por conta destas características, o imposto é de R$ 950,70, que pago à vista, cai para R$ 665,00, com o desconto de 30%. Supondo-se que o valor venal fosse elevado para R$ 200 mil (44% do valor de mercado), a área construída corrigida e o padrão do imóvel alterado, o imposto subiria para R$ 2 mil, um aumento de 110%.

O relatório também traz outros exemplos de avaliação defasadas, como de uma casa localizada na Rua Santa Catarina, área nobre da cidade, que o mercado imobiliário avalia em mais de R$ 350 mil. Está cadastrada como terreno avaliado em R$ 30.152,00, mais barato que qualquer terreno no Jardim Paraiso, bairro popular da cidade, com pouca infraestrutura.

O proprietário aproveitou o desconto de 30% e pagou o IPTU à vista, R$ 530,17, lançado no valor total de R$ 689.22. O IPTU é mais barato, por exemplo, que o valor médio cobrado dos moradores do Jardim das Paineiras e do Bairro Sol Nascente, ainda sem asfalto, onde o imposto custa em torno de R$ 1,2 mil. Ou seja, a cobrança é mais pesada para quem tem pouco poder aquisitivo, enquanto o contribuinte de mais renda, é poupado de uma tributação mais salgada.

Os auditores também se espantaram com a casa colocada à venda por R$ 500 mil que está avaliada (no padrão popular) por R$ 104.716,62; outra negociada a R$ 700 mil, mas com valor venal de R$ 95.960,00, o que resultou num IPTU abaixo de R$ 1 mil. O imposto baixo não significa pontualidade no pagamento, segundo mostra o relatório.

O proprietário de uma casa luxuosa localizada na Antero Lemes está inadimplente desde 2016, embora o imóvel (com valor de mercado superior a R$ 1,5 milhão) esteja avaliado em R$ 250.448,40 (R$ 49.424,40 a construção).