Outorga Onerosa e o Direito de Constituir

A Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC) é determinada pela Lei Federal n. 10.257/01[1] e refere-se a um instrumento jurídico da política urbana municipal, determinada pelo Estatuto da Cidade. Reconhecendo o direito instituído de construir em terrenos urbanos, aproveitando assim o máximo do espaço, essa lei refere-se a cobrança de uma contrapartida pelo exercício do direito de construir (BRASIL, 2012).

No entanto, é preciso considerar algumas questões relevantes, como a necessidade de caracterizar o coeficiente de aproveitamento, determinado pelo Estatuto da Cidade, através do Plano Diretor do Município, compreendido entre a área edificável e a área do terreno, conforme está delimitado no Art. 28, ou seja:

Art. 28. O plano diretor poderá fixar áreas nas quais o direito de construir poderá ser exercido acima do coeficiente de aproveitamento básico adotado, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário. 1º Para os efeitos desta Lei, coeficiente de aproveitamento é a relação entre a área edificável e a área do terreno. 2º O plano diretor poderá fixar coeficiente de aproveitamento básico único para toda a zona urbana ou diferenciado para áreas específicas dentro da zona urbana. 3º O plano diretor definirá os limites máximos a serem atingidos pelos coeficientes de aproveitamento, considerando a proporcionalidade entre a infra-estrutura existente e o aumento de densidade esperado em cada área (BRASIL, 2001, pg. 01).

O coeficiente de aproveitamento está relacionado aos limites para as edificações urbanas, podendo até mesmo efetuar construções com vários pisos, desde que a edificação compreenda o máximo igual à área do terreno (BRASIL, 2012).

Outra questão a ser considerada é a delimitação da extensão da OODC, a qual deve respeitar, impreterivelmente dois aspectos: O critério do Coeficiente de Aproveitamento (CA) básico e o limite máximo de aproveitamento do terreno. O município de Sidrolândia estabelece que o Coeficiente de Aproveitamento aumentado é de até 85% (oitenta e cinco por cento) considerando coeficiente máximo do setor urbano a que pertence, limitado a 7,0 (sete) vezes a área do Iote (PLANO DIRETOR, 2015).

É o Plano Diretor do município que determina a incidência da OODC sobre os terrenos beneficiados, nas situações em que ocorrer as delimitações das áreas onde o direito de construir possa ser exercido acima do Coeficiente de Aproveitamento (CA) básico. Isso é permitido, por compreender que os direitos adicionais definidos pelo Coeficiente de Aproveitamento básico não pertencem ao indivíduo, mas sim à coletividade possibilitando assim uma outorga para sua empregabilidade (FURTADO, 2007).

Ainda que seja um direito concedido, a concessão da Outorga Onerosa do Direito de Construir poderá ser recusada pelo Conselho Municipal da Cidade, quando constatar a possibilidade de impacto não suportável pela infraestrutura ou risco de comprometimento da paisagem urbana (BRASIL, 2012).

De acordo com o art. 125, apresentado na Lei complementar nº 109 de 2015, do município de Sidrolândia/MS, os recursos da Outorga Onerosa do Direito de Construir, devem ser depositados na conta do Fundo Municipal de Desenvolvimento Sustentável, e sua aplicação compreendem: I — regularização fundiária; II – execução de programas e projetos habitacionais de interesse social; III — constituição de reserva fundiária; IV — ordenamento e direcionamento da expansão urbana; V- implantação de equipamentos urbanos e comunitários; VI — criação de espaços públicos de lazer e áreas verdes; VII — criação de unidades de conservação ou proteção de outras áreas de interesse ambiental; VIII — proteção de áreas de interesse histórico, cultural ou paisagístico (PLANO DIRETOR, 2015, pg. 04).

É de suma importância compreender que, ainda que ocorra um constante aumento de OODC pelos municípios brasileiros, há ainda alguns pontos pertinentes de discussão, por salientarem que a OODC compreende apenas aos novos empreendimentos, e por consequência seus recursos não são tão impressionantes. No entanto, é preciso considerar que estes recursos contribuem para uma distribuição que favorece a diminuição de um cenário urbano bastante desigual (FURTADO, 2007).

(*) Advogado, Pós-Graduando em Gestão Pública Municipal pela UFMS.