Nova lei de Uso do Solo cria exigência que vai encarecer custos de novos loteamentos

Deve ser lido na sessão ordinária desta terça-feira (22) da Câmara Municipal o projeto de lei complementar 02/2017 com novas regras de zoneamento, ocupação, uso e parcelamento do solo urbano que se aprovadas pelo Legislativo vai encarecer em mais de 9% o custo de aquisição de terrenos em Sidrolândia.

A proposta além de manter as exigências de infraestrutura previstas na legislação anterior, revogada no final de 2015 pelo artigo 155 do Plano Diretor, institui uma espécie de tributação extra dos empreendimentos com mais de 120 lotes ou prédios acima de três andares. Este custo adicional, inevitavelmente, será repassado ao preço final dos terrenos e apartamentos quando forem comercializados.

A ideia não é original, trata-se da adaptação de uma regra adotada em Campo Grande durante as gestões do ex-prefeito André Puccinelli, mas que se aplicava apenas aos conjuntos residenciais com mais de 48 unidades. Nesta versão que a Prefeitura pretende adotar em Sidrolândia, os empreendimentos com mais de 120 lotes ou edifícios com mais de três andares, terão de pagar o equivalente a 1,30 metro por fração (terrenos ou apartamentos) na construção ou reforma de unidades básicas de saúde, centros de educação infantil ou escolas de educação fundamental.

Numa conta simples, se a legislação estivesse em vigor, por exemplo, o Loteamento Porto Seguro (o último lançamento da Financial Imobiliária na cidade), com 242 terrenos, teria um aumento de 9% dos seus custos com infraestrutura (R$ 5 milhões), o equivalente a mais de R$ 452 mil, valor que seria rateado entre os compradores, gerando um custo extra de R$ 1.867,00 no preço de cada lote.

Esta conta toma como base que o custo do metro quadrado de uma creche (R$ 1.252,19); de uma escola (R$ 1.233,34) e de uma unidade básica de saúde (R$ 1.752,00). Cada lote pagaria 0,40 metro quadrado de uma creche; 0,40 de uma escola e 0,50 de uma UBSF.

No caso do Vival dos Ipês, que na primeira fase conta com 474 lotes, a exigência geraria um custo extra de R$ 886.273.924,42, sendo R$ 441 mil para ampliação ou reforma de um posto de saúde; R$ 237 mil de uma creche e R$ 233 mil para melhorias numa escola municipal.

A critério da Prefeitura estes valores poderão ser revertidos para outras obras ou equipamentos que a administração considerar mais prioritário. Ou seja, ao invés de construir uma nova unidade, o recurso, por exemplo, poderia ser aplicado na reforma de uma já existente, que obrigatoriamente não ficará na região próxima ao empreendimento.

Vazio

A proposta de uma nova lei de zoneamento, ocupação, uso e parcelamento do solo urbano, preenche o vazio aberto pelo Plano Diretor em vigor desde dezembro de 2015 que revogou a legislação anterior, fixou prazo de um ano para aprovação das novas regras, mas o dispositivo foi ignorado pela gestão. Foi elaborada por um grupo de trabalho integrado por funcionários e assessores da Prefeitura sem consulta à sociedade.

Houve pressão do Ministério Público que ameaçou o Executivo com uma ação civil pública caso a cidade continuasse sem uma legislação urbanística. De 2016 para cá foram aprovados dois loteamentos (o Portal das Flores e o Vival dos Ipês), os empreendedores autorizados a comercializar os terrenos sem infraestrutura e fixado prazo de 18 meses para a implantação da infraestrutura, quando então seria permitida a construção de casas.