Com 21 emendas, uso do solo retira contrapartida de lotes e autoriza venda antes da infraestrutura pronta

A versão do projeto de lei de uso, ocupação e parcelamento do solo aprovada pela Câmara na semana passada com 21 emendas e que vai à sanção do prefeito Marcelo Ascoli, garantiu a possibilidade de loteamentos serem vendidos antes de concluída à infraestrutura prometida e isentou estes empreendimentos das contrapartidas em equipamentos públicos (escolas, creches e postos de saúde) instituídas pela nova legislação urbanística.

Até 2015, quando havia outra legislação, revogada pelo plano diretor, a comercialização só era permitida após a entrega da infraestrutura (água, luz, drenagem, pavimentação).

Em compensação, enquanto na proposta original do Executivo, o encargo seria cobrado dos novos loteamentos com 120 terrenos e edificações acima de três andares, deixando de fora os conjuntos habitacionais, a versão aprovada pelo Legislativo, fala em unidades habitacionais de forma genérica, sem especificar apenas os edifícios de apartamento que vierem a ser construídos. O curioso, provavelmente por um erro de redação, na discriminação das contrapartidas, faz-se menção apenas a lotes.

Também não será cobrada a contrapartida em reforma ou construção de creches, postos de saúde e escolas, nos projetos habitacionais de interesse social, feitos em parceria entre poder público e iniciativa privada, destinados à população que ganha até três salários mínimos.

A alteração foi promovida a pedido da diretora da Agência Estadual de Habitação, Maria Avezani, que alertou para o risco das contrapartidas inviabilizarem de imediato um projeto, destinado a este público, que prevê investimento de R$ 35 milhões na construção de um condomínio no São Bento em dois blocos de quatro andares com 416 apartamentos de 55 metros quadrados de área construída, destinado a famílias com renda até R$ 1,6 mil, na modalidade FAR (Fundo de Arrendamento Residencial).

Havia uma estimativa de que a contrapartida prevista na proposta original do Executivo traria um custo adicional de R$ 778 mil, valor que rateado entre os 416 apartamentos, representaria R$ 1.870,21 por unidade. Este montante corresponde à construção de 540,8 metros quadrados (208 metros quadrados de um posto de saúde e mais 332,8 de uma escola e de uma creche).

Esta conta toma como base o custo do metro quadrado de uma creche (R$ 1.252,19); de uma escola (R$ 1.233,34) e de uma unidade básica de saúde (R$ 1.752,00). Cada lote pagaria 0,40 metro quadrado de uma creche; 0,40 de uma escola e 0,50 de uma UBSF.

Construção só com infraestrutura

Os vereadores chegaram a apresentar emenda que permitia a construção nos novos loteamentos sem que toda a infraestrutura estivesse pronta, bastava que já houvesse água, luz e esgoto. Entretanto, a versão votada em plenário atrelou a liberação de construções quando estiver pronta a drenagem e o asfalto (além da água, luz e esgoto).

Os empreendedores terão dois anos (prorrogáveis por mais um) para concluir a infraestrutura, bem mais que os 18 meses de prazo concedido a dois empreendimentos aprovados nos últimos dois anos que ainda estão sendo comercializados. A legislação garante aos compradores, o direito de pagar as prestações em juízo, se estes prazos não forem cumpridos.

A nova lei vai cobrar dos empreendedores que apresentem no ato da aprovação, o registro de hipoteca em cartórios dos terrenos dados em garantia ao município infraestrutura prevista no projeto. Este procedimento terá um custo relativamente com encargos. Acaba a figura do loteamento social que limitava a infraestrutura a água e energia elétrica. Agora todos os empreendimentos, independente do porte, terão de ser entregues com drenagem e asfalto.

Uma emenda reduziu de 15 para 10% da gleba, a área reservada para o município construir equipamentos públicos e praças em todos os empreendimentos, não apenas naqueles com lotes menores, de 200 metros quadrados. A redução beneficia todas as categorias de loteamentos, inclusive os condomínios fechados e aqueles reservados para empreendimentos residenciais ou industriais.