Como fica o aluguel com a alta do IGP-M? Veja dicas

O ano de 2021 começou com susto e necessidade de negociar o valor do aluguel para milhões de inquilinos no país. O Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), usado como principal indicador para o reajuste, fechou 2020 em 23,14%, maior alta desde 2002.

Ou seja, um contrato de aluguel no valor de R$ 2 mil com aniversário neste mês e reajuste pelo IGP-M passaria para R$ 2.462,80.

Já o IPCA, índice oficial de inflação medido pelo IBGE, ficou em 4,31% no acumulado de 12 meses até novembro.

Essa diferença entre os dois índices ocorre porque o IGP-M, medido pela Fundação Getulio Vargas (FGV), está sofrendo impacto da disparada do dólar e dos preços das commodities, como a soja e minério de ferro.

No ano passado, com a pandemia, muitos inquilinos conseguiram descontos no preço do aluguel devido à queda na renda e desemprego. Com a situação ainda incerta e a disparada do IGP-M, a recomendação é negociar o reajuste neste ano.

“O IGP-M como indicador de reajuste de aluguel não é obrigatório, mas se está no contrato, é a referência. Aconselhamos inquilinos e proprietários a buscarem um acordo que beneficie ambos os lados, alcançando o melhor equilíbrio possível na relação contratual. Cada caso é um caso. Se o aluguel foi reduzido nos últimos anos, pode ser que agora o proprietário não esteja aberto a aumentar pouco. Depende também da necessidade que ele tem da renda", explica Jean Carvalho, gerente de imóveis da administradora de imóveis e condomínios APSA.

O que pode influenciar nas negociações

Há vários fatores que podem influenciar na decisão do proprietário de conceder um reajuste menor, como o inquilino ser um bom pagador, ter a pretensão de ficar no imóvel por um longo tempo, conservar bem o imóvel, ser um bom morador e respeitar as regras do condomínio.

Além disso, não é bom negócio para o proprietário ficar com o imóvel vazio, tendo que pagar IPTU e condomínio todos os meses.

Segundo Carvalho, quem não está disposto a negociar o novo valor do aluguel pode até acabar perdendo o inquilino, pois a oferta de imóveis vagos está maior do que estava no ano passado.

"A taxa de vacância é diferente em cada bairro, mas estamos sofrendo as consequências econômicas da pandemia, então o momento pede flexibilidade. O proprietário corre o risco de ficar com o imóvel vazio e custear o condomínio se houver desocupação. Então quem não pode perder um inquilino agora e ficar com o imóvel vazio por algum tempo pode conceder reajuste menor", recomenda.

Indicador não deve ser mudado, diz especialista

O especialista ressalta que nada impede que outros índices possam ser avaliados pelo mercado, como o IPCA. Mas em sua opinião, o indicador de reajuste de aluguel não deve ser mudado por conta de um momento pontual.

“Independente do índice utilizado, sempre haverá momentos de crise e sazonalidades que provocação distorções. De forma natural, através de negociações, serão resolvidas. Em outras ocasiões já tivemos o IGP-M baixo, até com índices negativos. E uma mudança de indicador nos contratos hoje só terá efeito prático daqui a 12 meses, quando o cenário econômico também será outro", alerta Jean Carvalho.

Pandemia influencia no aumento das negociações

De acordo com o vice-presidente de Gestão Patrimonial e Locação do Secovi-SP, Adriano Sartori, os impactos causados pela pandemia na economia continuam interferindo nas renegociações de contratos.

“Tanto locadores quanto locatários ainda estão se recuperando do período mais crítico e ambos os lados estão buscando encontrar um equilíbrio financeiro para os contratos. O repasse do índice de correção [IGP-M] ocorre pontualmente, variando caso a caso e, em situações excepcionais, quando o aluguel vigente encontra-se muito defasado”, afirma.

O departamento de Economia e Estatística do Secovi-SP realizou pesquisa com imobiliárias da capital paulista para saber como estão sendo aplicadas as correções em contratos que utilizam o IGP-M.

A pesquisa mostra que, entre dezembro de 2019 e novembro de 2020, o aumento no valor dos aluguéis residenciais na cidade de São Paulo foi de 1,71%, percentual bem abaixo do IGP-M, que registrou 24,52% no mesmo período. Desde dezembro de 2019, os reajustes praticados têm sido bem inferiores ao IGP-M. Veja no gráfico abaixo:

Duas situações foram destacadas pelas imobiliárias na pesquisa: as dificuldades ocasionadas pela pandemia e o aumento da variação do IGP-M. Não foi detectado nenhum padrão de reajuste, prevalecendo as negociações.

Segundo Edson Kitamura, gerente do departamento de Economia e Estatística do Secovi-SP, as respostas mais frequentes estão relacionadas à manutenção dos valores sem reajuste, sem a aplicação do IGP-M; aplicação de correção monetária de 10% ou metade da variação de 12 meses do IGP-M. Com um número menor de respostas, também foram apontados reajustes de até 5% e aplicação integral do reajuste pelo IGP-M.

“Em algumas negociações entre o locador e o locatário, houve situações de apenas postergar o reajuste para o próximo ano, quando se verificará se o valor de mercado e o valor do contrato em andamento, naquele momento, estarão equilibrados”, diz.

Dicas para negociar o aluguel

• Compare o valor do seu aluguel com o de imóveis vizinhos.
• Reúna documentos que comprovem sua redução de renda.
• Reforce que você é um bom pagador e cuida do imóvel.
• Converse com a imobiliária sobre descontos para pagamento adiantado.
• Apresente outros indexadores para reajuste do aluguel ao proprietário.
• Sugira um valor de aluguel justo que possa pagar em dia.
• Mostre como pretende pagar o aluguel proposto em dia por, pelo menos, um ano.