Após duas sanções, Sidrolândia ainda não tem nova legislação de loteamento

Afinal, Sidrolândia já tem ou não uma nova legislação regulamentando a implantação de loteamentos?  Depois de se reunirem por mais de três horas, praticamente toda manhã desta terça-feira, corretores de imóveis, empreendedores, vereadores e o representante do Ministério Público, não conseguiram encontrar uma resposta convincente para apresentar à sociedade.

O curioso é que a nova lei de uso e parcelamento do solo urbano já teve duas versões sancionadas pelo prefeito Daltro Fiuza e publicadas no Diário Oficial. Será preciso promover novos ajustes e publicar uma terceira versão para que enfim se preencha o vazio jurídico que se estabeleceu desde novembro do ano passado quando os vereadores votaram e aprovaram (com 22 emendas) o projeto do Executivo.

Enquanto isto, empreendimentos não são aprovados até que haja uma definição dos novos parâmetros legais. Já se especula de que diante dos erros formais cometidos no trâmite e aprovação, as novas regras acabem sendo derrubadas pela Justiça. Entender esta confusão, que nem experientes juristas (tanto especialistas em legislação urbana, direito administrativo, lei orgânica municipal e regimento interno do legislativo) conseguem decifrar, não é tarefa fácil.

Daí ser indispensável relatar de forma cronológica o que aconteceu até aqui. No final de novembro o Executivo enviou à Câmara – sem um debate prévio com o segmento imobiliário e os próprios vereadores - a versão inicial da nova lei de parcelamento do solo, denominação técnica para a lei do loteamento.

Corretores e empreendedores, além dos próprios vereadores, reagiram à proposta. Eles consideraram excessivas às exigências que poderiam inviabilizar o lançamento de novos empreendimentos na cidade. Até rede de esgoto (que ainda não existe na cidade) era cobrada. Quem construísse imóveis com mais três andares e abrisse loteamentos com mais 40 terrenos teria que arcar com o custo da construção ou ampliação de escolas, unidades básicas de saúde e centros de educação infantil, na proporção de 1,2 metro quadrado por unidade.

Foto: Marcos Tomé/Região News

Após duas sanções, Sidrolândia ainda não tem nova legislação de loteamento

Ou seja, num loteamento de 300 lotes, o empreendedor (no final das contas os futuros compradores) teria de pagar ao município valor suficiente para construção de 360 metros quadrados destes três equipamentos.  

Campo Grande desde 2005 já usa este mecanismo de compensação urbanística, não no âmbito da lei de loteamento, mas a partir de estudos de impactos dos novos empreendimentos condensados em GDUS (Guias de Diretrizes Urbanísticas), previstas no plano diretor.

Via de regra se aplicam a construção de prédios com mais de 48 apartamentos ou conjuntos habitacionais acima de 500 unidades. Vale também para empreendimentos comerciais, hipermercados.  Por exemplo, para ampliar o Shopping  Campo Grande, os empreendedores vão pagar à prefeitura R$ 1,2 milhão de compensação urbanística.

Os vereadores aprovaram o projeto no dia 13 de dezembro, última sessão antes do recesso, com 22 emendas, incorporando sugestões do segmento imobiliário. Uma das mudanças dispensa os empreendedores de custear a construção de escolas, postos de saúde e creches. A exigência da rede de esgoto só valeria a partir do momento em que a Sanesul implantasse e começasse a oferecer o serviço no restante da cidade.

Em compensação foi mantida a obrigatoriedade de entregar loteamentos com ruas pavimentadas desde que os terrenos tivessem acima de 240 metros quadros. A cobrança não se aplicaria aos lotes de 200 metros, justamente o padrão utilizado pela prefeitura para construir casas populares.

A partir desta aprovação o Executivo teria 15 dias para sancionar (na íntegra ou com vetos os projetos). Com a derrota da candidata do prefeito na sucessão da presidência do Legislativo (Jean Nazareth venceu a vereadora Roberta) o Executivo entrou num processo de turbulência e paralisia administrativa com a demissão de cinco secretários (dois do PDT e três do PT).

O resultado é que o prefeito perdeu o prazo de sanção (que venceu no dia 29 de dezembro). Acabou publicando a nova lei (com cinco vetos) no dia 24 de janeiro. A Câmara poderia ter promulgado o texto com as emendas. Não o fez sob argumento que estava de recesso. A publicação do Executivo além de fora do prazo tinha outra falha.

Além de não trazer a fundamentação jurídica dos vetos (que precisaria ser ratificado ou derrubado pelos vereadores) restabeleceu artigos do projeto que tinham sido suprimidos pelos vereadores,  antes mesmo da  deliberação  pela Câmara .

No último dia 21 de fevereiro, os vereadores apreciaram parecer jurídico entendendo que o Executivo perdera o prazo de veto e, portanto, estava valendo o projeto como fora aprovado em dezembro, com 18 emendas. O problema é que novamente o prazo de publicação foi esquecido e o projeto adaptado com as emendas não foi nem sancionado (pelo prefeito) ou promulgado pelo Legislativo.

Foi publicada na edição desta terça-feira, 12 de abril, do Diário Oficial, a segunda sanção do Executivo à nova lei de loteamento, com validade retroativa a 28 de dezembro. Desta vez foram retirados os artigos, más, persistiu pelo menos um erro crasso: ao mesmo tempo em que se manteve como vetado uma emenda do vereador Waldemar Acosta , a proposta foi incorporada à  lei.

A proposta de Waldemar determina que já na apresentação, os projetos de loteamento terão de vir com o nome de ruas e logradouros do futuro empreendimento.

O promotor de Justiça, Humberto Lapa Ferri, que participou da reunião com os vereadores e corretores, recomendou a supressão do inciso 12 do artigo 57 que tornava obrigatório o parecer favorável do Ministério Público para aprovação dos loteamentos, por não ser de competência do MP se pronunciar nestes casos.

A rigor o promotor nem precisava estar presente na reunião referida reunião, afinal, em caso de questionamento judicial da nova lei, obrigatoriamente terá de se posicionar. Outra curiosidade é que embora a nova lei tenha sido sancionada pela 2ª vez, instituindo em seu artigo 76 a GDU (Guias de Diretrizes Urbanísticas) que estabelece medidas de compensação urbanística exigíveis dos empreendedores, na semana passada o prefeito Daltro Fiuza publicou decreto em que regulamenta a GDU que oficialmente só agora passou a existir.

Ou seja, regulamentou-se algo que só na semana seguinte teve sua criação formalizada por lei. Com a GDU, a prefeitura poderá exigir dos empreendedores de futuros loteamentos, que financiem a construção de acessos e equipamentos urbanos (escolas, postos de saúde, creches) para atender a demanda gerada (atual e futura) com a ocupação do espaço urbano.

Ou seja, na prática, a GDU cumpre o papel do artigo suprimido pela Câmara Municipal, que obrigava os loteadores a custearam os equipamentos, na proporção de 1,20 metro quadrado, por lote.