Mudança na lei amplia ZEIS, mas reduz potencial construtivo em 41,7%

A Câmara de Sidrolândia deve votar na próxima sexta-feira o projeto de lei do Executivo que altera as regras de Uso e Ocupação do Solo. A proposta amplia o perímetro das Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS) e reduz de 200 para 128 m² a área mínima dos lotes destinados à habitação popular.

Apesar de facilitar o acesso a terrenos menores, a mudança reduzirá em 41,71% o potencial construtivo nessas áreas. Isso porque a legislação limita a 70% do lote a área edificável, reservando o restante para recuos, calçadas e pelo menos 15% de área permeável.

Na prática, em um terreno de 200 m² é possível construir até 140 m². Já em lotes de 128 m², o máximo permitido cai para 86,6 m². Um imóvel financiado pelo programa Minha Casa, Minha Vida, por exemplo, tem em média 40 m². No lote maior, o morador poderia ampliar a casa em até 340%. No terreno reduzido, as possibilidades de expansão ficam bastante limitadas.

Para engenheiros ouvidos pelo Região News, a medida pode gerar efeitos contrários ao objetivo social da proposta. “Casais com dois ou três filhos acabam ampliando a casa com uma peça extra ou uma varanda para ter mais conforto. Com a nova metragem, isso praticamente não será possível”, explicou uma engenheira que já atuou no Departamento de Planejamento da Prefeitura.

Ela também questiona a lógica da redução dos lotes:

“Sidrolândia é uma cidade pequena, com vasto território. Essa mudança é para beneficiar a população ou as loteadoras?”, indagou.

A especialista alerta ainda para riscos futuros de adensamento populacional, impermeabilização do solo e sobrecarga no sistema de drenagem, já que a fiscalização do cumprimento dos limites construtivos é praticamente inexistente.

Outro ponto criticado é a alteração no artigo 24 da lei. A redação atual, considerada mais ampla e flexível, permite diferentes tipos de empreendimentos habitacionais, inclusive em parcerias públicas. O novo texto restringe o uso das ZEIS a projetos de baixa renda, o que reduz a possibilidade de atender também famílias de renda média ou iniciativas habitacionais diversificadas.

📌 Mudança na Lei de Uso do Solo em Sidrolândia

O que muda

• Área mínima dos lotes em ZEIS: de 200 m² → 128 m²
• Potencial construtivo: redução de 140 m² → 86,6 m²
• Artigo 24: deixa de ser amplo e flexível e passa a restringir ZEIS a empreendimentos de baixa renda

Argumentos favoráveis

• Facilita acesso a terrenos menores e, teoricamente, mais baratos.
• Amplia o perímetro urbano destinado à habitação popular.
• Pode acelerar a criação de conjuntos habitacionais vinculados ao Minha Casa, Minha Vida.

Críticas e riscos apontados por engenheiros

• Redução de 41,7% no potencial construtivo, limitando futuras ampliações das casas.
• Menor qualidade de vida para famílias maiores (dificuldade em ampliar imóveis).
• Risco de adensamento excessivo e sobrecarga no sistema de drenagem.
• Fragilidade da fiscalização municipal pode levar ao descumprimento do limite de 70% de área construída.
• Perda de flexibilidade: ZEIS deixa de receber empreendimentos habitacionais para faixas médias de renda.